AGENT IMMOBILIER MODE D'EMPLOI (2)

Avec la venue des agences « digitales », le montant de leurs honoraires va maintenant du simple au dixtuple. Franchisés, mandataires, « traditionnels », que sont au juste les agents immobiliers? Quels sont leurs services, leurs qualifications? Quelle est la fiabilité de leurs estimations? Doit-on leur confier l’exclusivité ? Comment s’y retrouver ?

1-QUE SONT LES AGENTS IMMOBILIERS ?

Connu à Babylone, dans la Rome antique, chez nous depuis le moyen âge jusqu’à la moitié du 20^ème siècle sous le nom de couratier puis courtier car courant de l’un à l’autre, l’agent immobilier est celui qui met le particulier en rapport avec le marché immobilier en remplissant plus que jamais de nos jours, un devoir de conseil étendu - plus exactement: devrait, et là est l’objet de cet article.

2-LE DEVOIR DE CONSEIL

Le devoir de conseil pèse de façon générale sur les professionnels dans leurs rapports avec des non professionnels ; il est essentiellement constitué par l’obligation d’informer et d’éclairer ces derniers. Celui de l’agent immobilier dans l'intérêt d'un vendeur va donc s’exercer sur le point de savoir quel prix on peut raisonnablement espérer de son bien, sur sa commercialisation, et dans la phase contractuelle.

2.1-Le devoir de conseil dans l’estimation

L’agent immobilier doit savoir dire au vendeur même rétif à l’entendre, qu’il est impossible deprevoir au juste le prix que l’on obtiendra de sa maison, à la fois parce que de nombreux facteurs sont inquantifiables comme le bien-être qui s’en dégage, et parce qu’il dépendra d’éléments aussi aléatoires que sa rareté à l’instant T ; s’il n’y a que sa maison à vendre dans son type, on la vendra plus cher que s’il y en a trente six.

Son estimation donnera une fourchette entre ce sur quoi on peut en toute probabilité compter, et ce qu’on peut espérer ; et en tirer une moyenne n’a aucun sens.

L’estimation immobilière des biens nécessite une bonne expérience du marché mais aussi selon l’approfondissement requis par son objet, de sérieuses connaissances pour évaluer de nombreux éléments pouvant avoir un impact important sur la valeur:

Pour évaluer des anomalies relatives à la conformité des constructions au droit de construire, aux cahiers des charges, aux servitudes, aux droits de disposer du vendeur, etc., l’agent immobilier doit être un excellent juriste en général et spécialiste du droit immobilier en particulier, or il l’est rarement et les négociateurs encore moins.

Pour évaluer ce que seront les frais devant être engagés pour vendre en plusieurs lots, il doit avoir de bonnes connaissances en matière de lotissements et de V.R.D. ; il les a parfois et les négociateurs rarement.

Pour savoir au juste ce qui sera à vendre et parfois dans le cadre d'une division, ou encore mesurer l’inondabilité, il doit savoir dresser un plan topographique avec tachéomètre et antenne satellitaire sans faire appel à un géomètre-expert, et très rares sont les agents immobiliers qui le font.

Pour connaître l’impact de la présence d’une ligne haute tension, il doit en mesurer autant que possible la nocivité, et très rares aussi sont les agents immobiliers qui le font.

Pour évaluer l’impact d’une urbanisation future, la possibilité d’obtenir un permis de construire ou de lotir, exploiter au mieux la règlementation, changement de destination ou d'affectation, il doit être un bon praticien du droit de la construction et de l’urbanisme ; il l’est parfois.

Lorsqu’il s’agit d’évaluer une situation conflictuelle avec des occupants ou des tiers, il doit pouvoir se prononcer comme le ferait un avocat spécialisé ; l’agent immobilier sachant le faire, est rare aussi.

Une estimation "experte" demande plus qu'un avis de valeur,une longue réflexion tout en étant concise.

2.2-Le devoir de conseil dans la commercialisation

Sur le plan commercial, l’agent immobilier se prononcera sur l’adéquation entre le délai de réalisation et la stratégie à suivre pour obtenir le meilleur prix. On déterminera le prix de mise en vente sachant qu’il conviendra de le baisser jusqu’à ce qu’un acheteur se présente, et le faire opportunément demande sang froid et expérience qui ne s’acquièrent pas en quelques mois.

2.3-Le devoir de conseil dans la phase contractuelle

Le devoir de conseil va se poursuivre sur un plan purement juridique dans l’intérêt des deux parties pour la rédaction de l’acte sous seing privé souvent dénommé « compromis ». L’agent immobilier étant en effet le seul professionnel à être tenu de connaître à la fois le bien et le droit qui lui est applicable, il est le seul à être en principe, habilité à le rédiger.

3-LES MANQUEMENTS AU DEVOIR DE CONSEIL

3.1-Le premier manquement au devoir de conseil est de ne pas être qualifié pour le remplir.

Il ne vient généralement pas à l’esprit que les agent immobiliers ne soient pas toujours qualifiés pour exercer leur profession. La réponse à la question de savoir comment cela est possible, réside dans une règlementation contradictoire:

D’une part, la loi 31 décembre 1971 modifiée en 1990 relative à l’exercice des professions juridiques, dispose en la première partie de l’alinéa 1 de son article 54, qu’il faut être licencié en droit pour donner des consultations juridiques et rédiger des actes sous seing privé pour autrui, et dans sa deuxième partie en rapport avec l’art 59, qu’à défaut, on peut le faire en disposant d’une compétence juridique appropriée dans le cadre son activité principale, compétence justifiée de fait lorsque cette activité est réglementée.

D’autre part, aux termes de la réglementation de la profession d’agent immobilier du 20 juillet 1972 en vigueur, il suffit d’être titulaire d’un baccalauréat professionnel même sans rapport avec l’immobilier et de trois ans d’expérience comme « subordonné » pour exercer la profession, autrement dit quasiment aucune qualification.

Les agents immobiliers peuvent ainsi donner des consultations juridiques et rédiger des actes sous seing privé « qui constituent l’accessoire nécessaire de leur activité » sans qualification juridique « à défaut » d’être licencié en droit ! Les absurdités législatives ne sont jamais innocentes. L’agent immobilier licencié en droit aurait en effet été promis à empiéter sur le monopole du notaire ainsi que l’entrevoyait le chroniqueur judiciaire du recueil Dalloz avançant dans son commentaire de l’arrêt de la C. Cass du 20 12 1972 relatif au devoir de conseil d’un agent immobilier, que les réformes en cours tendraient à en faire « une sorte d’officier public comparable au notaire ».

Il y a ainsi un écart énorme entre ce qui est requis par la loi pour exercer la profession, et ce qui l’est pour pouvoir le faire honnêtement. Si bien qu’en entrant dans une agence immobilière, on peut aussi bien être reçu par celui qui possède toutes les connaissances précitées avec 20 ans d’expérience, que par un incompétent, et souvent par un sympathique « commerçant » essentiellement formé à vous circonvenir et prétendant ne rien avoir à apprendre.

Le législateur a en somme laissé au juge, le soin de rappeler aux termes de nombreuses condamnations pour faute, que le devoir de conseil dû par l’agent immobilier face à tout problème qui se pose à lui dans l’exécution d’un mandat que rien ne l’obligeait à accepter, est celui d’un professionnel éminemment qualifié et notamment sur le plan juridique.

Le doyen René Savatier s’exprimait sur le contrat de conseil qui est ici le mandat d’agent immobilier en ces termes: « Il ne saurait se présenter comme conseil dans l’ignorance des connaissances et de la technique pour lesquelles il s’offre, moyennant argent à conseiller les autres. Le contrat serait nul pour dol et pourrait même constituer une escroquerie » (Recueil Dalloz du 1.3.1972).

Art 313-1 du code pénal: L'escroquerie est le fait, soit par l'usage d'un faux nom ou d'une fausse qualité, soit par l'abus d'une qualité vraie, soit par l'emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge.

Les pratiques que nous allons dénoncer ici en relèvent plus ou moins, mais elles sont si rependues et difficiles à établir, que leurs auteurs n’en ont souvent même pas conscience.

3.2-Les pratiques trompeuses lors de l’estimation

Il est trop tentant de sous estimer un bien pour le vendre facilement, ou de le surestimer afin d’obtenir un mandat, pour que des agents immobiliers ne s’y livrent pas.

Pour en convaincre le vendeur, il recourra aux programmes en ligne permettant de produire en quelques dizaines de minutes, un gros rapport d’apparence scientifique avec force statistiques et prétendant déterminer le « juste prix » ou « prix du marché ». Ces termes en imposent; ils sont juridiquement et économiquement ineptes, mais psychologiquement efficaces pour suggérer qu’en demander plus est économiquement inutile, et moralement malhonnête.

Or, le prix d’un bien unique n’est fixé par le marché qu’en l’y mettant à la fourchette haute de l’estimation, puis en baissant progressivement ainsi que nous le disions précédemment. Le « juste prix » sert donc en réalité, à priver le vendeur de la probabilité de vendre à un prix situé à la fourchette haute pour vendre vite.

3.3-Le manquement au devoir de conseil dans la commercialisation

Le vendeur représenté par son agent immobilier, doit rester maître de l’évolution du prix demandé et qui n’a pas vocation à être systématiquement négocié par les acheteurs. Conseiller de demander un prix supérieur au « juste prix » ou « prix du marché » pour avoir une marge de négociation, est en réalité une manœuvre destinée à y insérer la commission.

La notion de « juste prix » réapparaitrapar ailleurs dans le rapport entre l’agent immobilier et l’acheteur, car le devoir de conseil étant dû tant au vendeur qu’à celui-ci, il ne peut lui conseiller de payer un prix supérieur à ce qu’il a lui-même défini comme étant le « juste prix ».

3.4-« On a l’acheteur », « le fichier commun » etc.

Il est certes fréquent qu’une agence soit en rapport avec l’acheteur potentiel d’une maison lors de sa mise en vente le fût-ce par « fichier commun », mais cela ne signifie pas que ce client lui ait confié l’exclusivité de sa recherche – ce qui est rarissime. Ces boniments et pseudo atouts commerciaux d’un autre âge, n’ont aucun sens à l’heure où aucun acheteur sain d’esprit se dispense de consulter régulièrement les deux ou trois sites d’annonces immobilières bien connus.

3.5-« Peu importe le montant des honoraires, c’est l’acheteur qui les paie »

Tout acheteur de quoique ce soit se détermine en comparant les prix sans se préoccuper de savoir quelle est la marge du commerçant, ou la commission d’un intermédiaire. Présenter un prix marge du commerçant ou commission en sus serait psychologiquement inacceptable tant on achète une chose et non celui qui la vend.

Dès lors, dire au vendeur d’une maison que les honoraires d’agence seront payés par l’acheteur en sus de sa valeur pour obtenir un mandat, relève de l’escroquerie pure et simple.

3.6-L’activité parasite du mandat de recherche

Certaines agences, sous divers mode d’exercice, se font fort de rechercher le bien souhaité par les acheteurs.

Sur le plan juridique, un mandat est le pouvoir donné à un mandataire de réaliser des actes juridiques, comme la vente ou l’achat d’un bien dans des conditions déterminées.

Or, « rechercher » relève de la prestation de service et non du mandat. Un « mandat de recherche » est donc nul par nature.

Mais comme l’agent immobilier ne peut recevoir de rémunération que dans le cadre d’un mandat, il s'agit en nommant "mandat" ce qui n’en est pas un, de se doter de ce qui lui permettra de percevoir légalement une rémunération si la recherche aboutit à un achat.
Ce qui est tordu sur le plan juridique l’est généralement aussi sur le plan économique :

S’il s’agissait en effet de rechercher effectivement des maisons en prospectant les vendeurs potentiels, que ce soit sur le terrain ou leurs annonces, il n’y aurait rien de malhonnête, or Il s’agit en réalité dans la très grande majorité des cas, de se servir du "mandat de recherche" pour prospecter non pas les vendeurs, mais les agences ayant les biens à vendre en leur disant qu’ils peuvent produire l’acheteur qu’ils ont capté moyennant un partage d’honoraires, et que s’ils ne sont pas d’accord, ils s’adresseront à l’agence qui le sera.

Sur le plan économique : aucune qualification nécessaire, à peu près zéro travail, zéro frais, maximum de profit, cela relève plus d’une activité de racket des agences que d’une activité économique, et ces « mandataires spéciaux » se prévalent ainsi auprès de leurs clients d’un service sensé ne rien leur coûter.
Sauf que :

1/ Les agences ayant les biens à vendre ne sont évidemment pas forcément d’accord pour s’y prêter, notamment lorsqu’elles bénéficient d’un mandat exclusif. Le mandat de recherche ne pouvant porter sur la totalité des biens à vendre en agence, il oblige les clients de ces « mandataires » à poursuivre leur recherche par eux-mêmes ou passer à côté d’une bonne partie du marché, et leur mandat ne sert donc à rien.

2/ Comme ces « mandataires » se font rémunérer sur la commission de l’agence, ils n’ont pas intérêt à s’adresser à celles dont les honoraires sont modérés, mais à celles qui prennent le plus cher.
- Il y a donc là un conflit d’intérêt, qui relève de l’abus de confiance.

3/ Lorsque le mandat de recherche est exclusif, il obligera le client, soit à renoncer à l’achat de certains biens, soit à payer deux commissions d’agence.

Lorsque tout cela n’est pas révélé lors de la conclusion du dénommé « mandat de recherche » cela relève du manquement délibéré au devoir de conseil et donc de l’escroquerie, et il y a fort à parier que ce soit dans la majorité des cas.

Mais là aussi, leurs clients sont ceux qui pensent faire malin, et ce sont les meilleures proies.

4-L’ESCAMOTAGE DU DEVOIR DE CONSEIL PAR TOUR DE PASSE-PASSE AVEC LE NOTAIRE

Le plus souvent insuffisamment qualifié pour rédiger l’acte sous seing privé, l’agent immobilier tend à s’en décharger en le faisant faire par le notaire. Or, contrairement à la doxa, vendeur et acheteur ne doivent pas s’en réjouir :

- Le notaire, officier public, n’a pas pour fonction comme l’agent immobilier, de générer l’accord des parties sur la chose et le prix formant la vente au sens de l’art 1583 du code civil, mais uniquement d’en constater l’accomplissement. Lorsqu’il rédige un « compromis », cela est contraire à sa fonction et il ne le fait que par laxisme des pouvoirs publics comme ces derniers tolèrent aussi qu’il pratique la négociation.

- Le notaire ne peut être mandaté à effet de veiller à l’accomplissement des obligations souscrites par les parties comme doit l’être l’agent immobilier. Il ne pourra donc veiller à ce que le crédit demandé par l’acheteur soit conforme au plan de financement précis devant être annexé à l’acte. Il ne pourra pas non plus veiller à ce qu’un permis de construire soit conforme au PLU. En pratique, si l’acheteur ne veut plus acheter, la vente sera le plus souvent annilée sur présentation d'un pseudo justificatif, puisque le notaire ne peut en juger.

- Le notaire n’a pas à interférer dans les motivations de l’acquéreur (Cass - 1ère ch civ 29 mars 2017). Il doit même éviter de le faire pour prévenir une confusion sur son rôle.

Peu lui importe donc que l’acquéreur se trompe sur l’usage qu’il pourra faire de son achat alors évidemment que l’agent immobilier doit s’en préoccuper.

- Le notaire n’est pas tenu comme l’agent immobilier, de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux objet de la vente, ni de leur état, ni de leur conformité aux déclarations faites aux services d’urbanisme, ni au cahier des charges etc. ( Cass 1ère ch civ 1 fév. 1990 ). D’autant que son acte pourrait alors être assimilé à un constat d’huissier.

Peu lui importe donc qu’on ait vu ou non une fissure dans le carrelage ou le mur, et qu’elle mérite expertise ou non ; s’il devait passer en revue tous les défauts et troubles pouvant affecter une maison en interrogeant les uns et les autres, il y passerait des heures alors que l’agent immobilier doit les avoir vus et en tirer les conséquences - du moins dans la mesure où il est qualifié pour ce faire.

Le notaire qui rédige l’acte de vente sous seing privé commet ainsi l’exploit de mettre en forme un consensus sur la vente d’un bien qu’il n’a jamais vu.

Et comme aux termes de cet acte, c’est au vendeur et non à l’agent immobilier qu’incombe au premier chef l’obligation d’information de l’art 1112-1 du c.civ., ce dernier se trouve à priori déchargé à l’égard de l’acheteur, du devoir d’information qui pèserait sur lui en rédigeant le contrat. Le notaire a demandé au vendeur s’il y avait des défauts, et ce dernier n’a pas dit qu’il y en avait. L’agent immobilier était présent, mais ce n’est pas lui qui a tenu la plume. Partant, il faudra prouver …

-Enfin, même d’évidence plus qualifié que la majorité des agents immobiliers, le notaire n’est pas pour autant nécessairement un spécialiste du droit immobilier. Sa formation porte principalement sur le droit de la famille et du patrimoine ainsi que le formalisme des actes authentiques. Il est un généraliste là où l’agent immobilier devrait être un spécialiste.

- S’il y a une erreur ou une omission grave dans le titre de propriété - oubli de signaler une servitude, un permis de construire, etc. comme cela est fréquent, il appartiendrait à l’agent immobilier de la relever, mais le notaire va-t-il dénoncer un confrère ou lui-même ?

En somme, alors qu’on se croyait plus en sécurité en signant le « compromis » chez le notaire, il n’y a en fait que l’agent immobilier qui soit plus en sécurité.

On se demandera pourquoi le notaire se prête à cette pratique. C’est que s’il disait à celui qui le sollicite, d’aller voir l’un de ses confrères agent immobilier qualifié pour rédiger le compromis, il s'adresserait à un autre notaire ...

5-L’EXPERTISE DES DÉFAUTS

Un défaut doit être connu dans son ampleur et ses conséquences ( Cass 3ème 14 mars 2012 ).

On ne doit donc pas se contenter de signaler le défaut, ou que le prix a été diminué en raison de son existence. On doit produire l’évaluation de sa réparation, et pour être fiable, par un expert assuré en maîtrise d’œuvre.

En 2017, mandatés pour vendre une maison située au dessus de carrières auxquelles on n’avait pas accès et alors qu’un effondrement s’était produit non loin dans le passé, nous exigions une expertise du risque d’effondrement. Le vendeur a refusé et a vendu sans expertise avec une autre agence et la complicité du notaire qui s’est contenté de mentionner dans son acte que la maison était située en zone de carrières.
L’acheteur a encore environ un ans pour poursuivre le trio en réalisation de l’expertise et une diminution du prix en raison des éventuels travaux à effectuer ou annulation de la vente pour vice caché, et encore 16 ans pour demander l’annulation sur le fondement de l’erreur. S’il ne le fait pas, la difficulté se reposera avec encore plus d’acuité compte tenu de la dégradation généralisée des carrières lorsqu’il revendra.
L’annulation implique le remboursement du prix, des frais, des travaux effectués et des dommages et intérêts si mauvaise foi comme dans ce cas.

6-LES EFFETS PERVERS DE LA MISE EN CONCURRENCE DES AGENCES

Toutes ces pratiques sont induites par la mise en concurrence aveugle des agences sans tenir compte de leurs qualifications ni souvent même de leur tarif. Cette concurrence s’exercera d’abord pour l’estimation et la présentation des conditions en privilégiant les mieux-disant pour ne pas dire les mieux menteurs, puis en confiant la vente aux « sélectionnés ». La « meilleure » sera ensuite celle qui vendra avant les autres, autrement dit, qui captera l’acheteur avant les autres, c'est-à-dire encore au prix le plus bas voire même avec des annonces trompeuses sur l’éloignement de Bordeaux ou les superficies.

Cette mise en concurrence va à tous égards à l’encontre des intérêts du vendeur sans le moindre avantage pour lui à en attendre. Aux Etats Unis, pays peu connu pour être arriéré en affaires, la pratique normale est l’exclusivité.

7-DIVERSITÉ DE MODE D’EXERCICE

«Les professions libérales groupent les personnes exerçant à titre habituel, de manière indépendante et sous leur responsabilité, une activité de nature généralement civile ayant pour objet d'assurer, dans l'intérêt du client ou du public, des prestations principalement intellectuelles, techniques ou de soins mises en œuvre au moyen de qualifications professionnelles appropriées et dans le respect de principes éthiques ou d'une déontologie professionnelle, sans préjudice des dispositions législatives applicables aux autres formes de travail indépendant.» (Art 29 de la loi 2012-387 ).

La profession d’agent immobilier est donc libérale par essence quelle que soit le caractère commercial qui lui a été donnée -initialement dans le but de la soumettre à la TVA, mais peu l’exercent encore dans cet esprit. Elle a brutalement évolué vers l’entreprise commerciale dans les années 1970-80 avec l’emploi de négociateurs démarcheurs ayant pour fonction principale de savoir capter les vendeurs, et depuis quelques années, par tous les moyens.

7.1-Franchises et adhésions à des réseaux permettent moyennant un pourcentage sur le chiffre d’affaires, de bénéficier d’une notoriété tirée de la publicité, mais rapporté à la marge bénéficiaire, c’est très cher, et c’est finalement aux frais du vendeur.

7.2-Les « mandataires » ne sont pas mandataires de leurs clients contrairement à ce que cette appellation laisse entendre, mais d’une agence avec laquelle ils sont liés par un contrat d’agent commercial. N’ayant pas la carte professionnelle d’agent immobilier, ils partagent leurs honoraires avec une agence pour avoir le droit de travailler comme s’ils l’étaient eux-mêmes. Ils n’ont pas le droit de recevoir les clients chez eux. Ils n’ont pas non plus celui de rédiger des « compromis », ni baux, ni même des état des lieux, encore moins de recevoir des fonds. Leurs estimations sont généralement faites par le logiciel en ligne de l’agence - et pour cause. Potentiellement sans aucune qualification – sinon résultant de l’obligation de suivre annuellement quelques heures de formation tous azimuts, ils n’ont pas de lien contractuel direct avec le client et donc pas de responsabilité contractuelle avec lui. Ils ont pour seule adresse un numéro de portable, et on devra s’adresser à l’autre bout de la France en cas de litige.

7.3-L’agent immobilier par internet n’ayant pas visité le bien, il n’en connait que ce que le vendeur a pu ou voulu lui transmettre. Il produit éventuellement une pseudo vidéo tirée de photos fournies par le vendeur, prend les rendez vous de visite que mènera le vendeur, ne peut sérieusement prétendre négocier avec les acheteurs ni rédiger offres et contrats, et ne préside pas à l’état de lieux avant la signature de l’acte authentique. On aura du mal à le rendre éventuellement responsable de quoi que ce soit, et là aussi en cas de difficulté, ce sera peut être à l’autre bout du pays.

8-LE COÛT DE L’AGENT IMMOBILIER

Le coût de l’agent immobilier comprend ses honoraires, mais au-delà, celui aussi de l’éventuelle perte de chances d’obtenir le prix qu’on pouvait raisonnablement espérer, et celui de l’insécurité juridique.

8.1-Le montant des honoraires

Le tarif des agences employant des négociateurs-démarcheurs et toute une coûteuse panoplie d’artifices commerciaux tels que meilleur machin, fichier machin etc., est en moyenne de 18 000 € pour une maison de 300 000 €.

Elles ne sont parfois pas zélées pour afficher leur tarif exorbitant: annonces sans honoraires en toute illégalité, tarif quasiment inaccessible sur leur site, etc..

La plupart des mandataires sont moins chers que lesagences à tarif élevé, mais on peut se demander s’ils ne le sont pas encore beaucoup trop au regard de leurs contraintes.

L’agent immobilier « libéral » qui n’employant pas de négociateurs,il peut prendre un tarif comparable ou inférieur à celui des mandataires, mais tout en ayant pignon sur rue, et en assumant tout son devoir de conseil et ses responsabilités.

8.2-La perte de chances d’obtenir le meilleur prix

Elle peut coûter cher alors que l’agence qui mène habilement la mise en vente, fait gagner plus qu’elle coûte au regard de celle qui joue sur un prix initial entrainant une vente rapide, qui plus est avec des honoraires au tarif fort.

8.3-Le coût de l’insécurité juridique

Tel qui avait acheté une maison près de laquelle était prévue une éolienne, a obtenu l’annulation de la vente plusieurs années après parce qu’il ignorait que celle-ci ferait autant de bruit. Il aurait du être informé de la réalité de la nuisance.

Les ventes sans petit ou gros problème à régler sont rares. A les ignorer, bon nombre font l’objet de litiges mettant vendeur ou acheteur dans des situations difficiles, parfois même d'annulation de la vente plusieurs mois ou années plus tard, et tout cela fait la fortune des avocats. La satisfaction d’avoir vendu ou acheté écarte de l’attention devant être apportée à rédaction de l’acte de vente sous seing privé.

9-LA VISITE VIRTUELLE - UNE RÉVOLUTION

L’usage des visites virtuelles jusqu’alors marginal, est apparu lors de la COVID comme le moyen idéal pour éviter les déplacements inutiles.

Cependant, l’appellation « visite virtuelle » recouvre des réalités fort différentes. La plupart sont insuffisantes pour remplir leur rôle. Les diaporamas de photos immersives en trois dimensions prises sous des angles très flatteurs provoquent des visites inutiles, mais si l’angle n’est pas le bon, l’acheteur s’en détourne. Ces pseudos vidéos laissent l’acheteur livré à lui-même faute d’accompagnement oral, et elles sont très souvent complètement inutiles lorsqu’il doit se déplacer à l’agence pour découvrir la situation. Ce n’est alors qu’un moyen supplémentaire pour capter le chaland.

Par contre, lorsqu’il s’agit d’un véritable reportage vidéo réaliste, exhaustif, commenté, et révélant l’adresse du bien après avoir pris les précautions requises, la visite réelle qui suivra ne sera alors le plus souvent que la confirmation d’une décision d’achat. C’est alors un moyen révolutionnaire pour éviter les énormes pertes de temps et dérangements des visites, et qui permet par la même de réduire le montant des honoraires.

Le vendeur doit cependant savoir qu’une telle visite virtuelle pourra le cas échéant être invoquée contre lui concernant l’obligation d’information « dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre » ( art 1112-6 du c. civ.). Il convient donc à cet égard qu’elle soit réalisée par le praticien averti du droit que doit être l’agent immobilier pour éviter qu’un acheteur invoque par la suite que son attention sur quelque chose dont la visibilité n’est pas évidente, a été détournée dans la visite virtuelle.

10-LA FIN D’UN MODḔLE ÉCONOMIQUE

Le démarchage incessant « dans l’intérêt de retraités qui cherchent à se rapprocher de leurs enfants ...» et autres boniments, le temps mis à se faire passer pour le bon copain de tout le monde sur les réseaux sociaux, les visites inutiles pour montrer aux vendeurs qu'on s'occupe d'eux, emploi de négociateurs ou « conseillers », artifices commerciaux, tout cela coûte fort cher pour une prestation relevant plus de la conciergerie que du service plus ou moins consciemment attendu. Ce modèle économique est rentable pour autant que les vendeurs s'y laissent prendre ; il repose comme la plus grande partie du marché des particuliers, sur leur sensibilité à la publicité qu’ils payent eux même sous une forme ou une autre pour se faire embobiner.

Alors que la profession d’agent immobilier est quasiment indispensable pour l’investissement le plus important des ménages, l’impéritie du législateur le plus prolixe de la planète, a abouti à une chienlit qui leur coûte plusieurs mois de revenus et une insécurité juridique pouvant être ruineuse quand ils vendent leur logement.

Cela aboutira inexorablement à une profonde réforme pour en revenir à l’esprit des textes de 1970 et 1971 dans la direction d’une véritable profession libérale ...

Xavier et Alexandre NEBOUT, 11 octobre 2021.

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